보증금을 낮추고 월세를 올리자는 제안, 받아보셨나요?
핵심 요약
임대인이 보증금 일부를 돌려주는 대신 월세를 올리자고 제안하면, 목돈은 손에 들어오지만 매달 나가는 고정비는 계약 기간 내내 늘어납니다. 상가건물임대차보호법 제12조는 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 산정률에 상한을 두고 있어, 제안받은 전환율이 적정한지 따져볼 근거가 됩니다. 전환을 받아들이더라도 늘어난 월세를 빌리페이로 카드결제하면 결제일까지 최대 45~55일 현금흐름을 유예하고 카드 실적·포인트를 함께 챙길 수 있습니다. 서비스이용료는 3.6%(부가세 별도)이며 임대인 동의는 필요하지 않습니다.
"보증금에서 5,000만원 빼드릴 테니, 대신 월세를 40만원 올립시다."
임대인에게서 이런 제안을 받으면 순간 계산이 복잡해집니다. 당장 5,000만원이 손에 들어온다는 건 분명 매력적입니다. 밀린 거래처대금을 정리할 수도 있고, 매장 리뉴얼 자금으로 쓸 수도 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 이 제안은 받은 목돈으로 무엇을 할 것인지와 늘어난 월세를 매달 어떻게 감당할 것인지를 함께 계산해야 판단할 수 있습니다. 그리고 두 번째 질문에는 사장님이 선택할 수 있는 방법이 남아 있습니다.
보증금을 월세로 돌리면 생기는 변화
보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이고, 월세는 나가면 끝인 돈입니다. 이 성격 차이 때문에 전환은 단순한 자리 이동이 아닙니다.
음식점을 운영하는 사장님의 사례를 가정해보겠습니다. 보증금 1억원에 월세 230만원으로 계약 중인데, 임대인이 보증금 5,000만원을 돌려주는 대신 월세를 270만원으로 올리자고 제안했습니다.
| 항목 | 전환 전 | 전환 후 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 1억원 | 5,000만원 | -5,000만원 (수령) |
| 월세 | 230만원 | 270만원 | +40만원 |
| 2년 누적 월세 | 5,520만원 | 6,480만원 | +960만원 |
| 계약 종료 시 반환액 | 1억원 | 5,000만원 | -5,000만원 |
2년 계약 기준으로 보면 월세로 960만원을 더 내고, 계약 종료 시 돌려받는 금액은 5,000만원 줄어듭니다. 지금 받는 5,000만원이 2년 동안 960만원 이상의 가치를 만들어낼 수 있는지가 판단 기준이 됩니다.
여기서 한 가지 더 고려할 것이 있습니다. 보증금은 임대인의 재정 상황이 나빠지면 반환이 지연되거나 분쟁으로 이어질 수 있는 자금이기도 합니다. 보증금 규모를 줄이는 것이 위험을 낮추는 선택이 되는 경우도 있습니다.
전환율에도 법이 정한 상한이 있습니다
임대인이 제시한 전환 조건이 적정한지 따져볼 기준이 법에 있습니다. 이 계산을 알고 협상 자리에 앉는 것과 모르고 앉는 것은 결과가 달라질 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제12조 — 월차임 전환 산정률의 제한
상가건물임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 전환 산정률에 상한을 두고 있습니다. 시행령은 이 상한을 **연 12%**와 한국은행 공시 기준금리에 일정 배수를 곱한 비율 중 낮은 쪽으로 정하고 있습니다.
기준금리는 시기에 따라 변동하므로, 실제 적용되는 상한은 협상 시점의 기준금리에 따라 달라집니다. 정확한 현행 수치는 국가법령정보센터에서 시행령 조문을 직접 확인하시기 바랍니다.
제안받은 조건을 계산해보는 방법
전환 산정률은 다음과 같이 계산합니다.
월 전환액 = 전환하는 보증금 × 연 전환율 ÷ 12
예) 보증금 5,000만원을 연 10% 전환율로 계산하면
5,000만원 × 10% ÷ 12 = 약 41만 7천원
앞의 사례에서 임대인이 요구한 월세 인상분은 40만원이었습니다. 5,000만원을 40만원으로 전환한 것이니 연 환산 전환율은 약 9.6%입니다. 이 수치가 시행령 상한 이내인지 확인해보면 제안의 적정성을 가늠할 수 있습니다.
반대로 임대인이 5,000만원에 월세 60만원을 요구했다면 연 환산 전환율은 14.4%가 되어, 법이 정한 상한을 넘을 가능성이 있습니다.
다만 상가건물임대차보호법은 환산보증금이 지역별 기준금액 이하인 임대차에 주로 적용되며, 계약 조건에 따라 적용 범위가 달라집니다. 여기 정리한 내용은 일반적인 정보 제공 목적이므로, 실제 협상이나 분쟁 상황이라면 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
전환을 받아들였다면, 늘어난 월세는 이렇게
협상을 거쳐 조건을 조정했더라도 결국 월세는 오릅니다. 목돈은 이미 다른 곳에 쓰였고, 매달 40만원이 추가로 나가는 구조가 남습니다.
1. 현금흐름 유예 — 결제일까지 최대 45~55일
계좌이체는 납부일에 통장에서 즉시 빠져나갑니다. 카드로 결제하면 실제 출금이 카드 결제일까지 미뤄져, 결제일 설정과 카드사 정책에 따라 최대 45~55일의 시차가 생깁니다.
보증금을 돌려받아 거래처대금이나 시설 투자에 쓴 직후라면 통장 잔고가 얇아진 상태일 수 있습니다. 이 시기에 월세 출금 시점을 미룰 수 있다는 것은 실질적인 여유가 됩니다.
2. 늘어난 금액까지 카드 실적으로
전환 후 월세 270만원에 관리비까지 더하면 매달 300만원 안팎을 카드로 결제하게 됩니다. 계좌이체로는 아무것도 남지 않던 금액이 전월 실적에 반영되고, 카드사 정책에 따라 포인트나 캐시백이 적립됩니다.
월세와 관리비, 거래처대금을 하나로 묶어 고정비 전체를 카드로 돌리는 방법을 함께 보시면 실적 설계가 수월해집니다.
3. 자금이 몰리는 달에는 할부로 분산
전환 직후에는 인테리어나 설비 투자로 지출이 겹치는 경우가 많습니다. 이런 달에는 최대 12개월 할부(무이자 구간은 카드사별 2~6개월, 카드사에 따라 상이, 카드사 정책에 따라 매월 변경될 수 있습니다)로 월세를 나눠 낼 수 있습니다.
빌리페이로 전환된 월세를 결제하면 — 서비스 특징 정리
빌리페이는 사장님이 신용카드로 결제하면 임대인 계좌로는 현금이 송금되는 결제대행 웹서비스입니다. 임대인 입장에서는 평소와 똑같이 계좌로 월세가 들어옵니다.
월세 + 관리비 + 거래처대금, 하나로 통합
상가 월세뿐 아니라 관리비, 거래처 매입대금, 용역비, 배달비 충전까지 한 곳에서 결제할 수 있습니다. 보증금을 돌려받아 거래처대금 정산에 쓰셨다면, 이후 거래처 대금까지 같은 서비스에서 카드로 처리할 수 있습니다.
5~20분 이내 송금, 24시간 연중무휴
결제를 실행하면 5~20분 이내에 임대인 계좌로 송금됩니다. (사용자 요청이 많을 경우, 시간이 필요하며, 순차적으로 안내) 24시간 연중무휴로 운영되어 납부일이 주말이나 공휴일에 걸려도 그날 처리할 수 있습니다.
임대인 동의 불필요
임대인 계좌에는 일반 계좌이체와 동일하게 입금되며 별도 알림이 가지 않습니다. 전환 협상을 막 마친 시점처럼 임대인과의 관계가 예민할 때도, 결제 방식만 사장님 쪽에서 조용히 바꿀 수 있습니다.
가족카드 사용 가능
월세가 늘어 본인 카드 한도가 빠듯하다면 가족 명의 카드를 등록해 사용할 수 있습니다. 가족관계증명서 등 적격증빙을 제출하고 확인 절차를 거치면 됩니다. 가족카드 실적은 카드 명의자에게 귀속된다는 점은 알아두시기 바랍니다.
계약정보 1회 등록, 이후 반복 결제 자유
전환으로 변경된 계약 내용을 등록하고 승인을 받으면, 이후에는 매번 재등록 없이 반복 결제할 수 있습니다.
카드매입전표로 매입세액공제 활용 가능
결제하면 카드매입전표가 남고, 서비스이용료에 포함된 부가가치세는 이를 근거로 매입세액공제 대상이 될 수 있습니다. 임대료 자체의 부가세는 임대인이 발행하는 전자세금계산서를 근거로 처리하는 별개 절차입니다. 사장님의 과세 유형(일반과세자/간이과세자)에 따라 적용 방식이 다를 수 있으므로 반드시 담당 세무사와 확인하시기 바랍니다.
전환으로 늘어난 월세, 나가는 방식을 바꿔보세요 빌리페이 자세히 보기 →
이용 방법 4단계 — 빌리페이 기준
1단계: 가입
빌리페이 웹사이트(app.billi.co.kr)에 접속해 **"빌리페이 시작하기"**를 눌러 카카오 로그인으로 간편 가입합니다.
2단계: 계약정보 등록 및 승인
임대인 정보와 전환 내용이 반영된 임대차 계약서(또는 변경 계약서)를 등록합니다. 보증금과 월세가 모두 바뀌었으므로 변경된 계약 기준으로 등록해야 합니다.
3단계: 카드 등록 및 결제 실행
승인이 완료되면 결제에 사용할 신용카드를 등록합니다. 임대인 계좌 정보와 송금 금액을 입력하고 할부 개월 수를 선택합니다. 결제를 실행하면 **결제 금액 + 서비스이용료 3.6%(부가세 별도)**가 카드에 청구됩니다.
4단계: 임대인 계좌로 송금 완료
결제 완료 후 5~20분 이내에 임대인 계좌로 송금됩니다. (사용자 요청이 많을 경우, 시간이 필요하며, 순차적으로 안내)
판단하기 전에 함께 따져볼 것들
전환 제안을 받았을 때 계산해볼 항목을 정리했습니다.
| 확인 항목 | 따져볼 내용 |
|---|---|
| 전환 산정률 | 제안받은 조건의 연 환산 전환율이 법정 상한 이내인지 |
| 목돈의 용도 | 돌려받는 보증금이 만들어낼 수 있는 가치가 늘어난 월세 총액을 넘는지 |
| 계약 잔여 기간 | 남은 기간이 길수록 월세 증가 누적액이 커짐 |
| 보증금 반환 위험 | 임대인 재정 상황, 건물 담보 설정 여부 |
| 월 현금흐름 | 늘어난 월세를 매달 감당할 수 있는 구조인지 |
전환이 유리한지 불리한지는 사장님의 자금 사정과 목돈의 용도에 따라 완전히 달라집니다. 숫자를 직접 계산해보시고, 필요하다면 세무사나 법률 전문가와 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.
출처: 상가건물임대차보호법 제12조 및 같은 법 시행령 (국가법령정보센터)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 제시한 전환율이 법정 상한을 넘으면 어떻게 하나요?
상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차라면 제12조의 산정률 제한을 근거로 조정을 요구해볼 수 있습니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준금액을 초과하는 경우 적용 범위가 달라질 수 있으므로, 사장님 계약이 어디에 해당하는지 법률 전문가와 확인하시기 바랍니다.
Q. 보증금을 돌려받으면 세금 문제가 생기나요?
보증금 반환 자체는 빌려준 돈을 돌려받는 성격이므로 일반적으로 소득으로 보지 않습니다. 다만 계약 구조와 회계 처리 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 처리는 반드시 담당 세무사와 상담하시기 바랍니다.
Q. 전환으로 월세가 오르면 매입세액공제 금액도 늘어나나요?
임대인이 발행하는 세금계산서상 부가가치세를 근거로 처리하므로, 임대료가 오르면 그에 따른 부가세 금액도 달라집니다. 다만 사장님의 과세 유형과 사업 관련성 등에 따라 적용 방식이 다르므로 세무사와 확인하시기 바랍니다.
Q. 임대인이 카드로 결제한 사실을 알 수 있나요?
임대인 계좌에는 일반 계좌이체와 동일하게 입금되며, 별도 알림이 가지 않습니다.
Q. 서비스이용료는 얼마인가요?
결제 금액의 **3.6%(부가세 별도)**입니다. 전환 후 월세 270만원을 결제하면 약 9만 7천원(부가세 별도)이 카드에 함께 청구됩니다.
Q. 늘어난 월세를 할부로 나눠 낼 수 있나요?
가능합니다. 최대 12개월 할부를 이용할 수 있으며, 이 중 무이자 구간은 카드사별 2~6개월입니다. 카드사에 따라 상이하고 카드사 정책에 따라 매월 변경될 수 있으므로 결제 전 확인하시기 바랍니다.
Q. 계약 중간에도 보증금을 월세로 전환할 수 있나요?
임대인과 임차인이 합의하면 계약 기간 중에도 조건을 변경할 수 있습니다. 다만 변경 내용은 반드시 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다. 이후 이사나 계약 변경 과정에서 발생하는 비용도 함께 계획해두시기 바랍니다.
세금 관련 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적인 절세 전략은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
마무리 — 목돈과 매달 나가는 돈, 둘 다 계산해보세요
보증금을 월세로 전환하는 제안은 그 자체로 좋거나 나쁜 것이 아닙니다. 돌려받은 목돈이 만들어낼 가치와, 계약 기간 동안 늘어날 월세 총액을 나란히 놓고 비교해야 답이 나옵니다.
전환을 받아들이기로 하셨다면 남은 선택지는 이렇습니다.
- 제안받은 전환율이 법정 산정률 상한 이내인지 확인하기
- 늘어난 월세를 카드로 결제해 결제일까지 최대 45~55일 유예하기
- 커진 월세 금액을 카드 실적으로 쌓아 포인트·캐시백으로 일부 회수하기
- 자금이 몰리는 달에는 최대 12개월 할부로 분산하기
계약 조건은 협상으로 정해지지만, 정해진 월세를 어떻게 내보낼지는 사장님이 결정할 수 있습니다. 한번 이용해보시고, 본인 상황에 맞는지 판단해보시길 권합니다.
전환으로 늘어난 월세, 카드로 결제해보세요 빌리페이 시작하기 →